Lawcal Talks
Médiá

Pri nájme je cena výsledkom dohody

Rozhodli ste sa farmárčiť, avšak svoje kúsky pozemkov máte na rôznych miestach. Riešením môže byť podnájomná zmluva, vysvetľuje Roman Hamala, vedúci partner kancelárie HKV Law Firm.

Ľudia väčšinou nerozoznávajú rozdiel medzi nájomnou a podnájomnou zmluvou. Mohli by ste upozorniť, za akých podmienok sa uzatvára nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok a za akých podnájomná zmluva?

Základný rozdiel je v osobe prenajímateľa. Nájomná zmluva sa uzatvára medzi vlastníkom pozemku ako prenajímateľom a nájomcom, napríklad družstvom. Podnájomná zmluva sa uzatvára medzi nájomcom a podnájomcom, ktorým môže byť iné družstvo alebo fyzická osoba, povedzme živnostník, napríklad mladý hospodár.

Nájomnú zmluvu uzatvára vlastník v pozícii prenajímateľa s nájomcom na obdobie minimálne päť rokov. Prečo je takto stanovené obdobie nájmu?

Stanovil ju zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Pokiaľ ide o nájomné, to sa však platí raz ročne, a to pozadu k 1. októbru kalendárneho roka. Je tiež možné, aby si zmluvné strany dohodli platby inak. Podnájomnú zmluvu môže uzatvoriť nájomca len vtedy, ak to jeho nájomná zmluva nezakazuje. Pri podnájomnej zmluve neplatí časové obmedzenie trvania podnájmu na obdobie minimálne päť rokov a sa môže uzavrieť aj na kratší čas. Podnájomné sa platí tiež pozadu, pričom splatnosť je zákonom stanovená na 1. apríla a 1. októbra. Aj v tomto prípade sa v zmluve dá dohodnúť na inej splatnosti.

Ako je stanovená výška platby pri podnájme?

Minimálna výška podnájomného je rovnaká ako pri nájme, teda jedno percento z hodnoty pozemku. Hodnota pozemku sa pre účel výpočtu výšky nájmu a podnájmu určuje vyhláškou ministerstva pôdohospodárstva. V prípade uzatvorenia podnájomnej zmluvy má nájomca povinnosť túto skutočnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní od uzatvorenia.

Ako musí vlastník postupovať, ak chce nájomnú zmluvu vypovedať?

Výpoveď musí byť vždy písomná. Odporúčame jasne dohodnúť spôsob doručovania písomných zásielok. V prípade nájmu na dobu neurčitú prenajímateľ vypovedá zmluvu k 1. novembru daného roku a výpovedná lehota bude jeden rok, ak si s nájomcom v zmluve nedohodli inú dĺžku výpovednej lehoty. V prípade nájmu na dobu určitú si prenajímateľ a nájomca musia v zmluve jasne dohodnúť možnosť výpovede, dĺžku výpovednej lehoty – musí byť minimálne tri mesiace a najmä obdobie, v ktorom je možné vypovedať zmluvu. Nebolo by rozumné, ak by prenajímateľ vypovedal zmluvu po tom, čo nájomca zaseje. Odporúčame dohodnúť podmienky výpovede tak, aby sa zmluva skončila v zimnom období, napríklad od 1. novembra do 31. marca.

Do akej miery vie vlastník ovplyvniť výšku nájmu?

Ako pri každom zmluvnom type, aj pri nájomnej zmluve je cena výsledkom ponuky a dopytu. Ak prejaví viacero poľnohospodárov záujem o prenájom pôdy konkrétneho vlastníka, tak ten má silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. To isté možno povedať aj vtedy, ak vlastník vlastní pôdu o veľkej rozlohe. V tejto situácii si vlastník spravidla dokáže presadiť výšku nájmu podľa jeho predstavy.

V praxi väčšinou bežný vlastník nedisponuje veľkou rozlohou pôdy, a takisto o prenájom jeho pôdy nemá záujem viacero subjektov. Väčšinou len lokálne družstvo. Čo má v takej situácii robiť?

Vlastníci zvyknú nesúhlasiť s prvou ponukou nájmu a dohadujú sa o vyššej cene. Používanou stratégiou je tiež spojenie s ostatnými vlastníkmi pôdy, pretože väčšia rozloha, predstavuje aj silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. Upozorňujeme, že zákon umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi požadovať upravenie výšky nájomného, ak priemerné ceny pestovaných plodín na pozemkoch v priebehu troch za sebou nasledujúcich rokov klesli alebo stúpli o viac ako 20 percent, to znamená okolo sedem percent ročne.

Nájomné sa dá vymáhať platobným rozkazom

Väčšinový spoluvlastník alebo skupina spoluvlastníkov, ktorá dosiahne väčšinu, má v rukách rozhodovanie o výške nájomného, vraví advokát Alexander Bröstl.

Je nejaký rozdiel v tom, ak niekto uzatvorí zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku a obyčajnú zmluvu o nájme poľnohospodárskeho pozemku?

Zákon predpokladá, že pri zmluve o nájme poľnohospodárskeho pozemku je nájomcom subjekt, ktorý na pôde nepodniká. Najčastejšie sa uzaviera medzi občanmi, ktorí nepodnikajú v poľnohospodárstve a pozemky si napríklad prenajímajú medzi sebou na účely drobného hospodárenia. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa použije vtedy, ak je nájomcom podnikateľský subjekt. Môže ísť napríklad o družstvo, spoločnosť s ručením obmedzeným, alebo samostatne hospodáriaceho roľníka, ktorý si pozemok prenajíma na účely poľnohospodárskej výroby. Zjednodušene sa dá povedať, že ide o podnikateľský nájom.

V čom sú rozdiely?

V mnohých otázkach. Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je zákon rozsiahlejší a upravuje viacero osobitných pravidiel, napríklad povinnú písomnú formu zmluvy či inštitútov, napríklad vydávanie náhradných takzvaných podnájomných pozemkov, užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy, pravidlá pre minimálnu a maximálnu dĺžku nájmu. Pri prenajímaní pozemku je vždy potrebné mať na zreteli to, o ktorý prípad nájmu ide, pretože sa od toho odvíjajú práva a povinnosti zmluvných strán.

Ako aktuálne prebieha proces uzatvárania nájomných zmlúv, komu a kto má návrh doručiť?

Vo všeobecnosti platí, že ak majú vlastník pozemku a potenciálny nájomca záujem uzavrieť zmluvu, cestu si k sebe nájdu ľahko. Z pohľadu prenajímateľa možno povedať, že ak niekto vlastní pozemok a chce ho prenajať, vie si dnes pomerne ľahko zistiť, ktoré subjekty v danej lokalite hospodária. Informáciu vie získať napríklad na obecnom úrade, v obci, alebo elektronicky v systéme evidencie priamych platieb GSAA, ktorý je v súčasnosti verejne dostupný na internete. Budúci nájomca si zase vie veľmi ľahko zistiť, kto je vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku, ktorý si chce prenajať. Na internete sú verejne dostupné viaceré evidencie vlastníkov pozemkov, napríklad aplikácia ZBGIS. V obidvoch prípadoch je pomerne jednoduché kontaktovať a osloviť druhú stranu. Komunikácia o obsahu zmluvy môže potom prebiehať elektronickou formou alebo na osobnom stretnutí a po odsúhlasení jej znenia môžu zmluvné strany pristúpiť k jej podpisu.

Môžu vôbec ešte nejako menšinoví vlastníci ovplyvniť výšku nájomného? Môžu sa nejako brániť proti výške nájmu?

Pri podielovom spoluvlastníctve platí princíp rozhodovania nadpolovičnou väčšinou, čiže väčšinový spoluvlastník alebo skupina spoluvlastníkov, ktorá dosiahne väčšinu, má v rukách rozhodovanie o výške nájomného. Prehlasovaní spoluvlastníci sa môžu obrátiť na súd. Uspieť by mohli najmä vtedy, ak by výška nájomného bola napríklad neodôvodnene nízka. Od poslednej novely zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je situácia komplikovanejšia – zákonodarca prijal, podľa môjho názoru, nie úplne zrozumiteľnú a nejednoznačnú právnu úpravu, pri ktorej je jedným z možných záverov aj to, že menšinoví alebo prehlasovaní spoluvlastníci sa vôbec nemôžu obrátiť na súd. Pravdepodobne by išlo o neprípustný zásah do ich práv. Musíme si však počkať na prvé súdne rozhodnutia, ako sa bude nová právna úprava vykladať.

Za akých okolností sa oplatí podať návrh na súd na zrušenie podielového spoluvlastníctva poľnohospodárskeho pozemku?

Je to veľmi individuálne a závisí to od toho, čo chce spoluvlastník dosiahnuť. V prvom rade je potrebné myslieť na to, že hypoteticky je pozemok veľmi ľahko reálne deliteľný a súd bude skúmať, či tomu nebráni napríklad neprístupnosť oddeľovanej časti pozemku, alebo zákonný zákaz drobenia pozemkov. Ak reálne rozdelenie nebude z týchto alebo iných dôvodov možné, súd prikáže pozemok do výlučného vlastníctva niektorého zo spoluvlastníkov. To je jednoduché vtedy, ak existuje spoluvlastník, ktorý má výrazne väčšinový podiel – väčšinou to bude ten, ktorý podáva návrh na súd. V prípadoch, keď je veľa spoluvlastníkov, to môže byť podstatne komplikovanejšie.

Čo teda odporúčate?

Každý návrh na zrušenie podielového spoluvlastníctva si treba vopred odkonzultovať s advokátom a dobre zvážiť všetky okolnosti. Či už je to veľkosť podielov, počet spoluvlastníkov, poloha a výmera pozemku, ktoré môžu mať dosah na rozhodovanie súdu.

Ak poľnohospodárske pozemky niekto zdedí, ako pokračuje nájom? Vstupuje dedič automaticky do nájomného vzťahu?

Podľa súčasnej právnej úpravy v Občianskom zákonníku v dôsledku úmrtia prenajímateľa nájomná zmluva nezaniká a prechádza na dedičov. Dedič alebo dedičia, ktorí sú v pozícii nového vlastníka, tak v celom rozsahu vstupujú do existujúcej nájomnej zmluvy a nie je potrebné uzavierať žiadnu novú zmluvu alebo dodatok, tento stav platí automaticky. Ukončiť nájom v takomto prípade však môže výpoveďou nájomca, čo sa stáva veľmi zriedkavo.

Ak družstvo neplatí nájom dedičovi pozemku, akým spôsobom a dokedy si ho môže vymáhať?

V takomto prípade neplatia žiadne osobitné postupy oproti vymáhaniu iných pohľadávok. Je preto potrebné v prvom rade obrátiť sa na súd so žalobou alebo s návrhom na vydanie platobného rozkazu, v ktorých sa uplatní nárok na dlžné nájomné. V typickom prípade platí trojročná premlčacia doba na zaplatenie nájomného. Počíta sa odo dňa splatnosti nezaplateného nájomného.

V prípade, že by chcel vlastník alebo spoluvlastník nájomnú zmluvu vypovedať a na pôde hospodáriť sám, prípadne ju ponúknuť inému agropodnikateľovi, ako má postupovať?

V prvom rade je potrebné sa oboznámiť s podmienkami nájomného vzťahu uvedenými v nájomnej zmluve. Rozhodujúce je, či je nájomná zmluva uzavretá na určitý alebo neurčitý čas a aké sú možnosti jej ukončenia na základe výpovede, prípadne odstúpenia. Prvým krokom je teda zistiť, či nájomný vzťah trvá a prípadne ho ukončiť. Musím však zdôrazniť, že v mnohých prípadoch, predovšetkým keď si nájomca plní všetky svoje povinnosti riadne, to nebude možné okamžite. Ak potom nastane stav, že nájomná zmluva bola ukončená, sú v zásade dve možnosti. Prvou je, že prenajímateľ vstúpi do jeho užívania, čo bude možné najmä vtedy, ak je pozemok dobre prístupný. V druhom prípade, keď pozemok nie je prístupný.

Kedy môže taký prípad nastať?

Predstavte si napríklad, že sa nachádza niekde v strede niekoľkohektárového honu. Vtedy môže prenajímateľ požiadať o vydanie náhradného, takzvaného podnájomného pozemku. Túto situáciu si treba predstaviť tak, že pôvodný nájomca pokračuje v užívaní pozemku prenajímateľa, na inom mieste mu však dá do podnájmu náhradný pozemok v primeranej výmere bonite.

Ak niekto užíva poľnopozemok bez nájomnej zmluvy, je to legálne? Ako má vlastník dosiahnuť uzavretie nájomnej zmluvy alebo dosiahnuť, aby pozemok už neužíval?

Z právneho hľadiska ide o zložitú problematiku. Na jednej strane stojí vlastnícke právo, ktoré požíva najvyššiu ochranu, na druhej záujem na tom, aby mohli byť efektívne užívané veľké poľnohospodárske plochy. Zákon pozná mechanizmus, keď nájomca užíva pozemok bez nájomnej zmluvy a ukladá mu povinnosť osloviť vlastníka – ten môže uzavretie zmluvy odmietnuť, alebo zmluvu akceptovať. Súčasný právny stav je taký, že ak je za splnenia zákonom určených podmienok vlastník pasívny, teda ak nereaguje na návrh na uzavretie zmluvy, vzniká nájomný vzťah zo zákona. Je potrebné dodať, že toto ustanovenie zákona bolo napadnuté na Ústavnom súde.