Lawcal Talks
Blog

LAWCAL TALKS s Petrom Stredanským

Správa vecí verejných si dnes vyžaduje odklon od prísneho formalizmu a presun k racionálnym riešeniam aj v oblasti územných plánov hlavného mesta. Rozvoj hlavného mesta a infraštruktúry majú do značnej miery momentálne v rukách developeri. V záujme magistrátu je tento trend zmeniť. Nájdu navrhované zmeny územného plánu v realizácii bytovej výstavby podporu v právnych predpisoch?

Ako vnímate situáciu ohľadom realizácie bytovej výstavby v Bratislave?

Ako vyplýva z aktuálnych rozhodnutí, magistrát si celkom správne kladie otázku aktuálnosti schváleného územného plánu, pričom ako riešenie ponúka lokálne zmeny nastaveného pomeru bývania a občianskej vybavenosti. Aby sme však pochopili podstatu tejto zmeny, je potrebné kriticky nazrieť na doterajšiu rozhodovaciu prax relevantných orgánov rozhodujúcich o výstavbe. Mesto sa stane sebavedomým partnerom, ktorý bude určovať pravidlá novej výstavby a dohliadať na ich dodržiavanie.

Aký je aktuálny stav na trhu nehnuteľností?

Trh nehnuteľností a jeho predpokladaný vývoj sú dnes aktívne diskutovanou témou. Analytici sa dnes predbiehajú v predikciách a radách o tom, kedy a o koľko ceny nehnuteľností klesnú a tiež kedy a aké nehnuteľnosti sa dnes oplatí nakupovať. Množstvu rád a predikcií sa nie je možné čudovať. Pomerne jednoduchý prístup k hypotékam, pokračujúca výstavba a tiež invencia developerov a samotných kupujúcich spôsobili predovšetkým v našom hlavnom meste radu špecifických, doposiaľ nepoznaných situácií.

Za zaujímavý pokladám e predovšetkým jeden konkrétny fenomén, a to apartmán, resp. ateliér. Pojem, ktorý bol ešte niekoľko rokov dozadu neodmysliteľne spätý snáď iba s dovolenkovými pobytmi, je dnes bežnou súčasťou predajného portfólia každého významnejšieho developera.

Predstavujú pojmy apartmán, ateliér a byt synonymá ?

Vôbec nie. Napriek tomu, že sú tieto pojmy predajcami nehnuteľností veľmi často používané ako synonymá, každý z nich v skutočnosti predstavuje niečo iné. Rozdielov je samozrejme hneď niekoľko. Tie najvýznamnejšie vyplývajú zo znení samotných zákonných definícií. Zatiaľ čo byt je v zákone definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie, apartmán je definovaný ako súbor dvoch alebo viacerých miestností slúžiaci na ubytovanie hostí. Ateliér nie je v rámci všeobecne záväzných právnych predpisov pre zmenu definovaný vôbec. Možno ho preto považovať za praxou ustálené pomenovanie určitej miestnosti rovnako ako napríklad mezonet alebo štúdio. Napriek absencii plnohodnotnej zákonnej definície má ateliér omnoho bližšie k apartmánu ako k bytu, a preto ďalšie odpovede týkajúce sa apartmánu možno v plnom rozsahu aplikovať i na ateliér.

Aké sú praktické rozdiely medzi bytom a apartmánom, resp. ateliérom ?

Zatiaľ čo byt je v zmysle svojej zákonnej definície určený na trvalé bývanie, apartmán je definične spojený s ubytovaním prechodného charakteru. Je však potrebné zdôrazniť, že sa jedná o rozdiel nie príliš významný, nakoľko Vám nikto nemôže zakázať alebo Vás sankcionovať za trvalé bývanie v apartmáne. Skutočný rozdiel je v podmienkach, ktoré sa na byty a apartmány umiestnené v bytových domoch viažu. Charakter a rozsah týchto podmienok sú najdôležitejším dôvodom, prečo v developerských projektoch dnes nájdete na predaj apartmány namiesto tradičných bytov. Aktuálna rozhodovacia prax relevantných orgánov však naznačuje, že tento trend sa má už čoskoro zmeniť.

 

Prečo sú teda niektoré časti bytových domov označované ako byty a iné ako apartmány?

Najčastejšie je dôvodom znenie územného plánu, orientácia bytového domu alebo tiež objektívna nemožnosť umiestniť do objektu dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných pre tradičné byty. Územný plán mesta alebo mestskej časti štandardne pre výstavbu v určitej oblasti predpisuje jasný percentuálny podiel bytov vo vzťahu k tzv. občianskej vybavenosti (administratívne, obchodné alebo ubytovacie priestory). Tak napríklad pre plochu zmiešaného územia a občianskej vybavenosti predpisuje územný plán mesta Bratislava funkciu bývania v rozsahu od 50 % do 70 % podlažnej plochy nadzemnej časti zástavby. Ak teda požadovaný pomer bytov a občianskej vybavenosti developerovi už v určitej oblasti neumožňoval vystavať viac bytov, developer formálne označil niektoré „byty“ v rámci bytového domu za apartmány (nebytové priestory), ktoré sa tak formálne považovali za priestory občianskej vybavenosti. Jednoduchosť a elegancia tohto riešenia ma dlhé obdobie fascinovala.

Spomínali ste, že tento trend sa má už čoskoro zmeniť ?

Áno. Správa vecí verejných si dnes, viac ako inokedy, vyžaduje odklon od prísneho formalizmu a presun ku koncepčným a racionálnym riešeniam. Režim, v ktorom je možné obísť územným plánom záväzne stanovený pomer bývania a občianskej vybavenosti iba jednoduchou zmenou označenia súboru miestností, možno označiť za stelesnenie formalizmu. Magistrát hlavného mesta formalistické napĺňanie noriem predpísaných územným plánom pomerne dlhé obdobie toleroval. V roku 2019 sme sa však stretli s prvými rozhodnutiami, kedy magistrát odmietol považovať byty prezlečené za apartmány za objekty občianskej vybavenosti, a tým významne skrížil plány viacerým developerom. Vedenie hlavného mesta z uvedeného dôvodu zastavuje projekty i v roku 2020. Menšia tolerancia k striktne formálnemu spĺňaniu noriem a vôľa racionálne zasiahnuť do územných plánov môžu významne napomôcť celkovej transparentnosti výstavby bytov a ich následného predaja.

 

Vo vzťahu k apartmánom, ktoré už dnes stoja, je naďalej pravdou, že byt a apartmán sú spájané s odlišnými požiadavkami na dĺžku denného svetla ?

Pokiaľ neuvažujeme o prípade, kedy developer označí plnohodnotný byt za apartmán z dôvodu, ktorý opisujem vyššie, odlišné presvetlenie miestnosti je i nadaľej jedným z mála skutočných rozdielov, ktoré odlišujú tradičný byt od apartmánu. V tejto oblasti sa za posledné obdobie nič zásadné nezmenilo. Vyhláška Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov naďalej predpisuje povinnosť presvetlenia iba pre byty, avšak paradoxne nie pre apartmány. Preto pokiaľ v rámci bytového domu vzniknú súbory obytných miestností, ktoré nespĺňajú požadovanú svetlo-technickú normu, či už kvôli orientácii budovy alebo kvôli jej zatieneniu okolitými konštrukciami, developer prakticky nemá inú možnosť, ako označiť tieto súbory miestností za tzv. apartmány alebo nebytové priestory.

V laickej verejnosti panuje presvedčenie, že v apartmáne nie je možné prihlásiť si tzv. trvalý pobyt. Aká je aktuálna prax ?

Aj v apartmáne umiestnenom v bytovom dome si dnes môžete prihlásiť trvalý pobyt, avšak vyžaduje si to Vašu odhodlanosť, argumentáciu a často tiež súčinnosť iných osôb, napríklad developera alebo správcu. Podľa zákona č. 253/1998 Z.z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky môže mať občan trvalý pobyt budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.

Ostatná prax správnych orgánov v tejto oblasti ukázala, že pokiaľ si vo Vašom apartmáne chcete zapísať trvalý pobyt, musí byť vo vašom liste vlastníctva obsiahnutý údaj o tom, že apartmán je súčasťou stavby, v ktorej je možné zabezpečiť bývanie alebo ubytovanie. Pokiaľ uvedené spĺňate, nie je žiaden dôvod, aby Vám nebolo umožnené prihlásenie trvalého pobytu v takomto apartmáne.

Napadajú Vás ešte ďalšie špecifiká viažuce sa k apartmánom?

Často skloňovanou témou je tiež domnelo ťažší prístup k bankovému financovaniu vo vzťahu ku kúpe apartmánu v porovnaní s kúpou bytu. Ani táto premisa však už dnes nie je úplne pravdivá a podmienky financovania kúpy apartmánu sú dnes v niektorých bankách porovnateľné s podmienkami financovania kúpy bytu.

V závere zhrniem, že apartmán dnes môže byť atraktívnym riešením ako pre developera zvažujúceho vhodné zloženie jeho projektu, tak i pre kupujúceho hľadajúceho vhodný predmet kúpy za spravidla nižšiu obstarávaciu cenu.

Ďalšie články od tohto autora

Nenašiel sa žiadny článok.